时间：3月25日周二晚19：30

专家：阎立忠

产业园区与产业地产的规划营运实战派代表。曾就职于国家技术转移机构、科技企业集团和上市地产公司，产业园区领域内历任天津南开允公集团运营总经理、北京融通科技产业集团副总裁、深圳TCL产业地产(顾问)副总经理等。个人兼具地产、科技与实业的复合工作经历。先后在京津冀及全国一二线城市操盘建设营运产业园区项目，全面负责产业园区、产城社区的规划、招商与运营管理，成功打造了多个国家级和区域标杆型科技园、文化园及复合型产业地产项目（包含孵化器及众创空间），如：

l  ZTE中兴通讯产业基地

l  智慧山科技文化创意产业基地

l  滨海（国家）广告产业园

l  河北清科园

l  深圳TCL国际E城

著有：《产业园区/产业地产规划、招商、运营实战》及续作《产业园区/产业地产2：系统化经营与操盘攻略》

主持人：张本心，识干家（博瑞森图书）创始人&总编辑，22年管理图书策划出版经验。

访谈主题：产业园营运之道与从业者发展之路

一、新形势下产业园区的出路

（一）同质化严重、招商困难

从众多案例中可以看到，许多园区运营商和产地产商因资金链条断裂而走向失败。同时，经济环境的变化也使得市场竞争日益激烈，产业园区面临着同质化严重、招商困难等问题。传统的“瓦片经济”模式，即单纯依靠资产经营管理的方式，已经难以适应新形势下的发展需求。

我认为产业园区的发展路径应是“双轨经营”，即资产经营管理与产业集群发展并行。资产经营管理是产业园区发展的底层逻辑和基本面，是获取第一桶金的基础。它涵盖了楼宇经济、楼宇物业不动产管理等内容，是园区运营的物质基础。而产业集群发展则是产业园区的本源所在，涉及产业运营、产业孵化、产业投资、产业生态打造等一系列围绕产业的工作。

（二）做好“四资经营”是关键

1.资源整合

产业园区的业务本质上是资源整合的业务。从前期的投资拓展、规划到招商、运营，各个环节都在进行资源整合。具体来说，就是整合 “政产学研金” 等资源。

2.资金融通

资金融通是园区经营的关键环节。这需要园区运营商具备良好的资金筹措和管理能力，确保资金的合理流动和有效利用。

3.资产管理

资产管理是园区运营的基础工作。建设好园区后，首先要把楼宇、物业、不动产管理好，这是开展其他工作的前提。在做好资产管理的基础上，进一步做好招商、产业集群发展等工作，实现资产经营管理与产业发展的有机结合。

4.资本经营

资本经营是园区做强做大的重要途径。凡是发展模式良好、能够做强做大的园区，通常在资本经营方面都有独到之处。产业投资、产业基金、资产证券化（ABS）、公募 Reits（基于不动产的投资工具）等都是资本经营的重要形式。这些形式为园区的投融建管退提供了出口，有助于园区实现可持续发展。

“产业为核，地产为壳”是这一模式的核心理念。两者相互依存，没有“壳”，“核”难以生长；没有“核”，“壳”的价值也难以体现。轻重比例的控制是一个高技术难度的工作，需要在实践中不断摸索和调整。