我们选取了和城市投资潜力相关的11个一级指标和40个二级指标纳入评价指标体系，并将它们聚合分析形成五大模块的分析指标。各模块主要指标如下：

A.人口指标

常住人口指全年经常在家或在家居住5个月以上的人口，也包括流动人口在所在的城市居住。常住人口是城市的重要基数型指标，评价体系中主要从指标考量其城市人口等量级，一般来讲300万、500万、800万及1000万人口代表了不同的城市基础人口规模；而常住户籍人口比则是重要的变量型指标，常住户籍人口比主要描述城市人口流向，代表未来需求潜力，常住户籍人口比大于1，代表城市为人口流入型城市，常住户籍人口比小于1，则代表人口有外流现象。在城市群内部，首位核心城市和次中心城市一般为人口流入型城市；而在全国范围看，“经济战国”时代，优秀强大的城市群整体呈现人口流入型，如珠三角、长三角等城市群。

中小学生在校生人数是一个基数型指标，它是一个城市刚需型家庭数量的绝对指标，从这个指标可以大概预测出一个城市的房地产刚需刚改需求量，但部分地区受二胎、多胎的影响或某些大城市生育意愿极低的影响，个别城市数据有可能存在一定偏差。小学生增幅是一个变量型指标，它反映家庭结构性变化趋势，如果一个城市小学生增幅为正，则说明城市吸附力较强。由于1年的增幅指标数据较小，无法反映出发展趋势，本书采用2012年和2016年数据相比得出5年增幅，便于分析研究。

城镇化率和城镇化率增幅是一对基数和增量的关系。城镇化率是指一个地区城镇常住人口占该地区常住总人口的比例。城镇化率增幅反映城镇化率增长的速度，是一个相对指标，可用于城市之间的对比分析。当前情况下，很多专家认为城镇化是城市房地产发展的主要动力，所以在城市基本面情况相同的情况下，城镇化率越低代表潜力越大，城镇化率增幅越大代表近期城市的人口吸引力越大。

非公就业人数及占比反映城市经济的竞争力结构，如果一个城市非公就业人数多则代表民营经济越发达，市场化程度越高，受政府影响较小，如果非公就业比例非常高，则当地国有经济发达，市场化程度较低，部分城市存在个别超大规模国企，其所在城市市场的整体变化会受到企业职工收入变化，甚至企业福利政策变化的影响，如大型企业提供非商品房的企业产住房。这些城市大多为煤、铁行业较发达的能源资源型城市，如阳泉、萍乡等城市，这类城市进驻需要谨慎关注，或最好与当地大型龙头企业合作开发。

此外，城市市区人口数及占比也是比较重要的指标，可以反映一个城市的人口集中度水平，可以结合其它经济类指标，综合判断其城市市区对周边县域人口的吸附力水平。

B.经济指标

城市GDP指数是衡量一个地区经济发展水平最好的工具，它是一个基数型指标，其规模水平反映城市整体经济水平，万亿俱乐部城市已经基本是一二线城市，5000亿、2000亿、1000亿代表了不同的城市经济水平。GDP增幅反映城市经济发展的速度，也是一个参考性经济评价指标。

城市第三产业增加值和比重是衡量一个城市产业发展和区域辐射力的重要指标，该指标为相对指标。一般来讲，一个城市经济越发达，其第一产业比重越小，而第三产业比重越大。

城镇人均可支配收入是指反映居民家庭全部现金收入能用于安排家庭日常生活的那部分收入。它是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的社会保障费以及调查户的记账补贴后的收入。城镇人均可支配收入增幅可以反映当地城镇居民收入变化情况。

人均住户存款余额是一个分析数据，在各城市统计公报中可以查询到住户存款余额数据，将该数据和常住人口相比得出人均住户存款余额，可以反映居民手中的存款情况，也是反映居民购房首付能力的主要指标。山西部分城市人均住户存款余额明显高于其它省市，刺激这些城市房地产市场的最好策略可能不是价格和品质优势，或许改变他们对于贷款杠杆的认知更容易成功。如果可以查询到住户贷款余额数据，修正数据后得出人均贷款余额指标，则可以反映居民杠杆率情况，也有较大参考意义。

一般财政预算收入是财政收入的来源之一，有计划有组织并由国家支配的纳入预算管理的资金。财政总收入包括一般公共预算收入、上划中央收入（消费税、增值税（包括营改增）、企业和个人所得税）两部分。一般财政预算收入可以反映城市财富水平，也是城市可支配资源的基础型指标，可以用于城市间政府财力水平的比较分析。

A股上市公司数量代表当地经济活力水平，也从另一个层面反映当地市场化水平的高低。

C.容量指标

市场容量指标主要反映其城市本级市场规模水平情况，主要从房地产销售面积和土地供地面积两个层面看。这里主要有2点提示，一是统计口径为城市市本级，而非城市市域；二是为了看房地产整体情况，去除个别年份政策影响等异常因素，我们采用三年平均数值作为评价依据。

D.城市发展指标

城市发展指标我们从配套资源、交通、旅游、规划引领四个方面进行综合评价。

配套资源方面，三甲医院数量主要反映城市医疗配套资源情况，也间接反映城市吸附力水平；大专院校数量主要反映外来人口结构和城市创新发展能力情况，也间接反映城市吸附力水平。拥有山、水、林、湖等自然资源较多的城市，容易做出高端住宅，也是城市人居幸福程度的主要反映；国家级产业园区数量可以反映当地产业发展状况，政策支持力度和产业集聚度等情况。

交通方面，高铁班次数量可以反映高铁的通达程度和频次，是中长距离交通便利性指标；境内高速公路通达度可以反映高速公路的便捷性，是中短距离交通便利性指标；机场等级与距机场距离可以反映航空便利性情况，是中长距离交通便利性指标。

旅游方面，4A级以上景区数量可以反映当地旅游资源情况，以国家旅游局公布的景区为准，如果涉及旅游地产类项目，其权重和参考系数应更高一些；四星级及以上酒店数量反映当地旅游和商务配套情况；旅游人次和收入反映当地旅游经济情况，分析得出的人均旅游消费也是判断其旅游经济发展阶段和水平的一个重要指标，同时从整体看旅游人次也是影响旅游地产或投资客户的因素之一。

规划引领方面，城市定位一般为国务院或省政府对于城市发展的定位，可能表述不同，但大概可以区分为核心城市、都市区城市、区域中心城市、一般城市等几个层级；城市分级我们采用新财经的城市分级标准，重点考察城市发展基础配套情况；产业发展和交通发展作为影响人口集聚的重要因素，也是我们需要密切关注的因素。

E.热度指标

市场热度指标我们从房价热度、地价热度、发展潜力、竞争热度四个方面进行综合评价。

房价热度方面，房价指数是城市房地产绝对房价指标，房价指数是指近期的城市本级房价与新一线城市中位值房价的比值，用于反映房价相对热度；房价三年增幅是近期的城市本级房价与2015年平均房价的比值，用于反映时间维度上的房价变化情况。

地价热度方面，地货比是房地产投资的重要衡量指标，地货比是指近6个月的城市本级房价平均楼面地价与近期城市本级房价的比值，用于反映地价相对热度，也是反映房企拿地规模性和杠杆率的总和指标；地价三年增幅是近6个月的城市本级楼面地价与2015年平均楼面地价的比值，用于反映时间维度上的地价变化情况。

发展潜力方面，房地产的去化周期是反映城市房地产市场的主要指标，由于涉及城市较多，且市场库存数据较难收集，我们采用住宅土地供应去化年限作为替代性指标，住宅土地供应去化年限是三年住宅用地供应面积与三年平均住宅销售面积的比值，同时用该数值与新一线城市群去化年限中位值相比得出最终评价数值，该指标为适度性指标。房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是反映城市居民购买力的重要衡量指标。

房固比即房地产投资额与固定资产投资额的比值，该指标为适度性指标。在楼市政府调控方面有一个著名的观点，那就是坚持每年房地产投资不能超过固定资产投资的25%，当然也最好不要低于15%，确保适度的房地产市场容量和严格控制楼面地价尤为重要。市区住宅投资比即市区住宅房地产投资额与全市住宅房地产投资额的比值，反映市区房地产发展的集中度，间接反映城市市区吸附力水平。

竞争热度方面，TOP50房企进驻数量代表市场开放和活跃程度，房企数量较少要么是城市发展基本面较差，无力支撑活跃的房地产市场；要么是当地市场封闭，几乎不对外来房企开放；而另一方面，如果当地房企进驻数量过多，远大于市场容量，则预示市场竞争非常激烈。土地溢价是指合同内约定或招标公告土地价格以外的土地交易差额,土地溢价率越高代表市场竞争越激烈，但由于当前土拍市场趋于成熟，且受政府定价和调控能力的影响，尤其是部分城市规定超过一定溢价率后竞保障房或公建面积，导致该项指标可能出现部分失真，但尽管如此，对于绝大部分城市而言，仍具有较强的参考价值。平均销售利润率是指当前销售价格减去土地外成本和税费之后的利润与当前销售价格的比率，这是一个简单估算的值，主要用于风险防控，当前销售利润率极低的城市要更多关注拿地风险。