（一）评价依据

1)​ 遵循的有关法规

2)​ 基础数据和说明

（二）项目财务数据

1)​ 销售收入

项目采取一边建设一边销售的模式。项目预计于2022年开始销售，2024年全部销售完毕，销售收入及税金见下表所述。

2)​ 总成本费用测算

项目建设及销售期间，总成本费用包括建筑工程费用、工程建设其他费用、建安预备费、营销费、财务费用、管理费用。

3)​ 项目还本付息测算

4)​ 利润测算

利润总额=销售收入-总成本-销售税金及附加-土地增值税；

净利润=利润总额－所得税；

利润测算表：

（三）财务评价指标

根据公司规划和行业情况，并原则上根据中国财政部颁布的会计准则、会计制度和有关的法律规定，对本项目进行有关的财务预测。在具体操作时遵循重要性原则，对费用表、成本报表、损益表和现金流量表做了一定的合并和处理。

通过基础数据的选取，可得到项目现金流量表。

根据项目现金流量表，可进一步测算出动态反映本项目盈利能力的净现值NPV、内部收益率IRR、项目动态全部投资回收期Rt等指标。

1)​ 财务净现值FNPV

财务净现值系指按设定的折现率（一般采用基准收益率ic）计算的项目计算期内净现金流量的现值之和，可按下式计算：

2)​ 

式中：ic——设定的折现率（同基准收益率），本项目为4%。

经计算，所得税后项目投资财务净现值*****万元。

3)​ 财务内部收益率FIRR

财务内部收益率（FIRR）系指能使项目在计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率，即FIRR作为折现率使下式成立：

4)​ 

式中：CI——现金流入量；

      CO——现金流出量；

（CI-CO）t——第t年的净现金流量；

      n——计算期。

经对项目投资现金流量表进行分析计算，所得税后项目投资财务内部收益率为*****，高于项目设定基准收益率或行业基准收益率。

5)​ 项目投资回收期Pt

项目投资回收期系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间，一般以年为单位。项目投资回收期宜从项目建设开始年算起。项目投资回收期可采用下式计算：

6)​ 

式中：T——各年累计净现金流量首次为正值或零的年数。

经计算，所得税后项目静态投资回收期为*****年，表明项目投资回收较快，项目抗风险能力较强。

（四）财务分析结论

根据测算，项目开发周期4年，预计实现总销售收入*****万元，实现总利润19,885.98万元，项目总投资收益额*****万元。

通过对项目现金流量表分析，税后财务内部收益率为*****%；税后财务净现值为*****万元；税后静态投资回收期为*****年，表明项目投资回收较快，项目抗风险能力较强。根据测算，项目在运营期间，可按时偿还借款，还款能力较强。

财务指标汇总表：